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O CORONAVÍRUS E SEUS IMPACTOS NO MUNDO CONDOMINIAL


Diante da Epidemia Coronavírus, bem como sua disseminação pelo mundo, inclusive no Brasil, os condomínios tem sido orientados pelos seus gestores e advogados em como agirem.

Não resta dúvida de que com a grande propagação do vírus as administrações devem tomar providências com presteza e agilidade, no intuito de preservar a saúde de seus moradores, apesar da vida condominial ficar totalmente prejudicada e longe da sua normalidade.

Diante desse cenário alarmante, é comum diversos moradores questionarem a administração condominial acerca de diversos assuntos que serão compilados no presente artigo.

Vejamos:

1.RESTRIÇÃO DE USO DE ÁREAS COMUNS – POSSIBILIDADE OU ABUSO DE PODER POR PARTE DO SÍNDICO?

Com a ocorrência da quarentena, muitas famílias estão confinadas em seus apartamentos por um longo período de tempo. Diante desse quadro, afirmam ao síndico:  “Pago meu condomínio em dia, sou proprietário. Quero utilizar a área comum, como por exemplo, piscina ou academia! O síndico não pode me proibir! Não há nem aprovação de assembleia!”

Ocorrendo uma hipótese dessas, como o síndico deve se portar?

Ora, seria incongruente e contraditório o síndico convocar uma assembleia para tal deliberação, uma vez que acarretaria na natural aglomeração de pessoas, colocando-as todas em grande perigo de contágio.

Da mesma forma, autorizar o uso da piscina do condomínio. Certamente diversas pessoas irão até o local, pois estão cansadas de ficar trancadas no apartamento, aumentando drasticamente o risco da disseminação do vírus, até mesmo para os familiares dos frequentadores da piscina.

A questão é de saúde pública, o momento é excepcional e todas as medidas de prevenção estão ligadas ao direito à vida, relembrando que uma das atribuições do síndico é o de praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

Relembrando que o síndico está apenas suspendendo o direito de uso das áreas comuns por um breve período, em nome da saúde dos moradores do local, ou seja, uma decisão bem razoável e justificada.   

2. “NÃO ESTOU RECEBENDO/FUI DESPEDIDO, O CONDOMÍNIO PODE DAR DESCONTO OU DEIXAR DE COBRAR POR ALGUNS MESES?”


Talvez, até mesmo algo mais polêmico que a suspensão do uso das áreas comuns, é justamente a cobrança das taxas de condomínio:

– Pode o síndico dar desconto?

– O morador está desobrigado de pagar seu condomínio neste período de pandemia e quarentena?

– O condomínio pode suspender a cobrança?

Com o cenário atual, milhões de negócios do mundo serão afetados e o aumento da taxa de desemprego será uma realidade a ser enfrentada por muito brasileiros nos próximos períodos. A crise já tem afetado pequenos empresários e até multinacionais – infelizmente não se trata de algo isolado.

Nesse sentido, não há qualquer dúvida de que as receitas e despesas de milhões (ou até bilhões) de pessoas serão afetadas. Consequentemente e de forma frequente os síndicos têm ouvido vários questionamentos, como os exemplificados acima.

Como agir?

Importante frisar que a taxa de condomínio, obrigatória a todos os condôminos, nada mais é do que o rateio, sem nenhum tipo de lucro, das contas do condomínio entre os vizinhos: funcionários, energia elétrica, água, gás, telefonia, interfone, portões, elevadores, câmeras, bombas d’água, iluminação, gerador, produtos de limpeza e outros.

O inadimplemento das cotas condominiais poderá impossibilitar que o condomínio honre com os compromissos e serviços essenciais, razão pela qual a cobrança necessita permanecer inalterada, ou seja, a cobrança não pode ser suspensa sob pena de corte dos serviços essenciais como água e luz.

Nesse sentido, apesar da grande crise que estamos passando, o condômino não está desobrigado de pagar o boleto de sua taxa de condomínio, ciente de que uma de suas obrigações segundo o Código Civil é a de:

Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Além disso, a lei ou a convenção dos condomínios não estipulam qualquer hipótese para permitir o não pagamento das taxas de condomínio.

Entretanto, deve haver um bom senso e cautela entre os administradores condominiais, no sentido de que ocorra a renegociação de contratos com fornecedores e que sejam implantadas medidas para cortes de gastos não urgentes, como por exemplo, horas extras. Tais ferramentas serão imprescindíveis para que o condomínio continue honrando com suas contas na data avençada.

Por fim, a inadimplência deve ser acompanhada de perto para não prejudicar o andamento do empreendimento, bem como recomenda-se flexibilidade no que se refere a parcelamentos, bem como prorrogação de débitos.

3. O QUE FAZER COM MUDANÇAS, REFORMAS E PRESTADORES DE SERVIÇOS?

No presente momento conturbado, o síndico tem o dever de fazer cumprir as medidas de contenção e prevenção da OMS, sendo assim em mais uma oportunidade cabe à administração condominial o bom senso em suas decisões, ainda mais por se estar em momento de declarada calamidade pública!

Apesar de toda a situação, seria lógico proibir um morador de ingressar em seu apartamento após efetuar uma compra? Logicamente não, inclusive o condomínio poderia ser obrigado posteriormente a reembolsar valores referentes a hotel por exemplo.

Seria razoável não permitir um morador de sair e efetuar uma mudança? Também não, o condomínio pode ser obrigado a quitar eventual multa contratual.

Da mesma forma, seria proporcional proibir uma funcionária cuidadora de idosos de zelar do seu cliente? Com certeza não.

Toda e qualquer decisão do síndico/gestor deve ser debatida juntamente com o seu Jurídico, bem como com seu Conselho Fiscal.

Em relação a empregados (cuidadores de idosos, babás, empregadas domésticas, diaristas), recomenda-se que os moradores suspendam os serviços. Caso não seja possível, é ideal a utilização de máscaras pelos empregados, álcool em gel e que não ocorra a circulação na área comum do empreendimento.

Sobre as obras, importante citar que a Comissão de Direito Condominial da OAB/SP recomendou que os condomínios suspendam e não permitam a ocorrência de qualquer obra que não seja emergencial (reformas, pedreiros, encanadores).

Entretanto, é vital que o síndico divulgue ao máximo tais informações nos meios cabíveis (WhatsApp, e-mail, carta protocolada) no sentido de orientar os moradores, e inclusive agir em alguns casos, aplicando advertências, multas ou proibindo prestadores de serviços não urgentes de ingressar no local.

4. COM A QUARENTENA, O SÍNDICO DEVE “RELAXAR” AS REGRAS CONDOMINIAIS?

Com a exigência da quarentena/isolamento social uma das outras maiores reclamações aos síndicos têm sido a perturbação do sossego, com maior ocorrência de conversas em tom alto e em horário impróprio, música alta, crianças brincando dentro do apartamento, entre outros.

Numa situação dessas, da mesma forma que a palavra mais utilizada e recomendada seria “bom senso”, esta deveria ser novamente aplicada a esses casos?

O síndico deve “relaxar” as regras condominiais, não se importar e relevar tais questões? Afinal, a situação é excepcional e as pessoas não saem mais de casa?

EVIDENTE QUE NÃO!

Deve ser frisado aos moradores que a Lei do Silêncio continua vigente, relembrando que, apesar de estarmos numa situação excepcional, o Código Civil impõe aos condôminos o dever de preservar o sossego dos demais moradores. A mesma obrigação está prevista na Convenção e no Regulamento Interno dos condomínios e não há previsão de exceção.

Sendo assim, encontrando casos do tipo, deve o síndico aplicar as medidas disciplinares cabíveis, como advertências e multas.

CONCLUSÃO

Na cidade de Ribeirão Preto/SP, por exemplo, há mais de mil condomínios, sendo assim o papel do síndico deve ser primordial na conscientização da importância da quarentena e das medidas de prevenção que estão sendo divulgadas à exaustão na mídia, principalmente por tratar-se de uma “micro sociedade”, além de ser um local marcado pelo convívio próximo entre os condôminos.

Dr. Frederico Ferreira Marque
OAB/SP 323.711
Advogado Sócio do Escritório Moretti Advocacia e Consultoria
frederico@morettiadv.com.br

Dra. Francinele Valdivino
OAB/SP 413.014
Advogada Associada do Escritório Moretti Advocacia e Consultoria
fran.valdivino91@gmail.com

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