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FECHAMENTO DE ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIOS E A INSTABILIDADE JURÍDICA CAUSADA PELO CORONAVÍRUS

Não restam dúvidas de que atualmente há uma grande instabilidade jurídica causada pela pandemia do Coronavírus, não só no âmbito econômico, mas também em todas as áreas de nossa sociedade.

Entretanto, o presente artigo versa sobre o mundo condominial.

Diversos síndicos têm questionado suas assessorias jurídicas se devem abrir ou não as áreas comuns, muitos advogados divergem, o que é compreensível pelo momento em que estamos vivendo.

Afinal, há uma grande pressão de muitos moradores, ´´entediados´´ com a quarentena, principalmente quando tem que manter as crianças dentro de suas casas e ou apartamentos.

Há também uma clara instabilidade política: Governos Federal, Estadual e Municipal estão conflitando em suas agendas de combate à Pandemia e o Ministério Público vem propondo ações judiciais no sentido de manter a rigidez do isolamento social, principalmente nos locais em que há grande números de casos e alto índice de ocupação dos leitos hospitalares, conforme ocorreu recentemente na cidade de Ribeirão Preto-SP.

Nas últimas semanas, o Projeto de Lei nº 1179/2020 causou grande polêmica, pois foi vetado o artigo que dava poderes aos síndicos de restringir a utilização de áreas comuns e proibir a realização de reuniões e festividades.

Analisando o tema de forma detalhada, inclusive verificando como os nossos Tribunais têm decido, verificamos que infelizmente a questão não está pacificada, cada local tem adotado uma postura, entretanto, não nos restam dúvidas de que posição a ser adotada pelos condomínios deve ser pautada na precaução. Explicamos:

Ora, o próprio artigo 1348 do Código Civil já estipula que compete ao síndico representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. Remetendo ao direito à saúde e direito à vida (previstos em Nossa Constituição Federal), seria nesta linha que as administrações devem seguir!

A indefinição e a questão não estar consolidada só causará prejuízos à nossa sociedade, lamentavelmente.

O veto do Presidente Bolsonaro que limita os poderes do síndico de restringir o uso das áreas comuns cria uma norma que é contra e colide com o Código Civil, conforme citado acima.

Relembrando que, recentemente, o STF já entendeu que os Estados e Municípios podem estipular regras diferentes entre si.

Assim, há uma grande instabilidade política e jurídica. Observa-se diversos decretos contraditórios, realizados sem uma ampla discussão, bem como sem qualquer tipo de fundamentação.

De forma transparente: há o risco de haver discussão judicial caso o condomínio prossiga proibindo o uso da área comum? Sim! Qualquer posição a ser adotada possui este risco.

Do ponto de vista prático, vemos como mínima a chance de deferimento de liminares que obriguem o síndico a liberar o uso das áreas comuns, principalmente em grandes condomínios. Ainda mais com o grande aumento do número de casos de contaminados nos últimos dias. Somente no Brasil foram contabilizados 1.233.147 (até 26/06/2020).

Se eventualmente uma liminar for deferida, o condomínio é obrigado a cumprir a ordem, sob pena de multa. Entretanto, tem o direito de recorrer da decisão, que será analisada por um desembargador.

Merece ficar claro que a administração condominial possui fundamentos para continuar proibindo o uso das áreas comuns. Vejamos algumas decisões judiciais que devem servir de parâmetro:

http://www.tjes.jus.br/edificio-ingressa-com-acao-contra-morador-e-juiza-determina-que-condomino-deixe-de-usar-area-de-lazer

https://d.costanorte.com.br/geral/31105/juiza-mantem-suspensao-de-assembleia-no-morada-da-praia

https://tribunaonline.com.br/morador-desrespeita-regra-e-justica-proibe-uso-da-area-de-lazer-de-condominio

Ainda: a decisão de fechar as áreas comuns tem por base o avanço da doença, realizada por precaução e seguindo a regra do Código Civil de que o síndico deve zelar pelo melhor interesse de seus moradores. Em nosso ponto de vista, certamente esta é a melhor posição a ser seguida até que de fato, haja um real controle da doença, podendo haver flexibilizações onde é possível evitar aglomerações e uso controlado das áreas de lazer.

Um exemplo para ficar mais claro, é um condomínio de 32 unidades que possui academia, pode permitir seu uso, desde que uma família por vez e desde que haja higienização após o uso, como limpeza dos aparelhos antes e depois do uso.

Dessa forma, de modo geral deve-se manter as áreas de lazer fechadas até o controle da doença, podendo haver flexibilizações desde que de fato haja controle e cuidados necessários para garantia da vida e saúde dos moradores.

 

Dr. Frederico Ferreira Marque
OAB/SP 323.711
Advogado Sócio do Escritório Moretti Advocacia e Consultoria
frederico@morettiadv.com.br

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