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INADIMPLENTE PODE SER PRIVADO DE UTILIZAR AS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO?

A crise econômica e política pela qual o Brasil atravessa desde meados de 2014 provocou um grande aumento do desemprego, além da queda da renda familiar.

Sendo assim, uma das consequências é, sem dúvida, o aumento da inadimplência nos condomínios.

Com esta ocorrência, a gestão condominial começa a discutir e definir planos para diminuir o passivo gerado pelo não pagamento das taxas de condomínio, dentre eles: comunicados sobre possibilidade de parcelamento, informativos de que a dívida condominial pode gerar a penhora do imóvel, reuniões entre as partes para discussão de um eventual acordo, dentro outros.

Entretanto, ao longo do caminho, a administração percebe que diversos moradores que são devedores contumazes utilizam com frequência as áreas comuns do condomínio, com destaque para a piscina, quiosque e salão de festa.

A primeira questão que vem à mente dos administradores é a de que a restrição do uso dessas áreas poderia ser um meio ágil e eficiente para que tais moradores sejam compelidos a cumprir suas obrigações, levando em conta a morosidade e inefetividade do Poder Judiciário em tais demandas.

Surge então o seguinte questionamento: Afinal, pode o condomínio proibir o inadimplente de utilizar as áreas comuns do local?

Apesar de ser algo extremamente polêmico, é frequente encontrarmos condomínios que adotaram o referido procedimento. O principal deles determina que somente unidades adimplentes possuem permissão para locar salões de festa/quiosques para churrasco.

Venhamos e convenhamos que é totalmente compreensível a postura da gestão condominial. Ora, está apenas buscando meios para que o condomínio diminua a inadimplência. De fato o procedimento acima estimula a ocorrência de acordos, bem como no aumento das receitas.

Além de ser frustrante para o gestor verificar o inadimplente utilizando as áreas comuns com frequência.

A responsabilidade pela decisão deve ser dividida com todo o condomínio, ou seja, deliberada em assembleia, uma vez que atinge todo o empreendimento.

Entretanto, a questão é: a técnica é legal? O que os Tribunais e a lei prescrevem a respeito?

Primeiramente, necessário definir o que seria área comum antes de adentrar no mérito da questão. Basicamente, trata-se de toda área do local que não seja privativa e cujo domínio é de uso e domínio comum de todos.

Ainda, importante frisar o que dispõe o artigo 1335, inciso II, do Código Civil, regra esta que a lei não traz nenhuma exceção: “são direitos do condômino usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.

Em segundo lugar, o Código Civil define em seu art. 1228: “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais”.

Não há dúvidas de que a questão é controversa, mas, notamos em diversos julgados que para a jurisprudência pátria NÃO basta a aprovação da assembleia para fazer valer tal decisão – tema consolidada ao longo do ano de 2019 pelo Superior Tribunal de Justiça.

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais (a dívida era de cerca de R$290 mil reais), decidiu que o Regulamento Interno de condomínio, aprovado em assembleia, não pode proibir uso de área de lazer por condômino inadimplente.

O argumento do relator foi justamente o de que não há previsão legal quanto a proibição de utilização das áreas comuns e que o condomínio possui os meios cabíveis para a cobrança da dívida. Afinal, a falta de pagamento das taxas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família. ​

Apesar de estimular inúmeros acordos no curto/médio prazo, se a questão for judicializada a situação possivelmente será revertida.

 

Dr. Frederico Ferreira Marque
OAB/SP 323.711
Advogado Sócio do Escritório Moretti Advocacia e Consultoria
frederico@morettiadv.com.br

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